MR HABITAÇÃO | CONDOMÍNIO
FAQ's
01 • O que se pode considerar como partes comuns de um prédio?
02 • Como determinar o capital a segurar?
03 • Quando é necessário actualizar o capital seguro?
04 • Em caso de aquisição de novos bens, podem estes ser adicionados ao seguro actual?
05 • O que acontece ao capital seguro em caso de ocorrência de um sinistro?
06 • Quais são os direitos e deveres dos condóminos?
07 • Quais são os tipos de despesas de um condomínio?
08 • Quem costuma suportar as despesas das partes comuns?
09 • Como custear as despesas?
01
O que se pode considerar como Partes Comuns de um Prédio?
Consideram-se obrigatoriamente partes comuns, ainda que destinadas ao uso exclusivo de qualquer fracção:
· solos, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todos os elementos da estrutura do prédio;
· os telhados ou os terraços de cobertura;
· as entradas, vestíbulos, escadas e todas as passagens usuais dos Condóminos;
· instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes;
Podem ainda ser consideradas partes comuns:
· os pátios e jardins anexos ao edifício;
· elevadores;
· dependências do porteiro;
· garagens e outros lugares de estacionamento;
· e, em geral, as partes que não sejam do uso exclusivo de um dos Condóminos.
02
Como determinar o capital a segurar?
A determinação do valor a segurar, quer para o prédio, que inclui a totalidade das respectivas partes comuns, quer para os bens móveis comuns ao condomínio, é sempre da responsabilidade do administrador do condomínio.
Este valor deve ser determinado para cada um dos critérios abaixo:
· Prédio - que corresponde ao custo de reconstrução do imóvel (totalidade das fracções e/ou partes comuns).
O valor indicativo de reconstrução por metro quadrado, e por concelho, pode ser obtido através da Portaria emitida todos os anos em Diário da República. Os valores referidos nessa Portaria devem ser considerados como mínimos e utilizados como mera referência.
· Seguro Isolado das Partes Comuns – o capital a segurar não deverá ser inferior a 25% do valor de reconstrução atribuível à totalidade do edifício.
Bens Móveis Comuns – que corresponde ao valor da substituição dos bens, pelo seu valor em novo, ou seja, o valor que lhe iria custar o bem se o tivesse de adquirir no momento.
03
Quando é necessário actualizar o capital seguro?
A actualização do capital seguro é efectuada anual e automaticamente, de acordo com as variações dos índices IE (Índice de Edifícios) publicados trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
No entanto, caso existam melhoramentos ou obras efectuadas no edifício deverá proceder à sua inclusão no seguro para que, em caso de sinistro, o valor seguro seja o mais aproximado possível do valor real dos bens.
04
Em caso de aquisição de novos bens, podem estes ser adicionados ao seguro actual?
Se existirem aquisições de novos bens, o capital seguro deve ser aumentado na proporção do valor desses bens.
05
O que acontece ao capital seguro em caso de ocorrência de um sinistro?
Ocorrendo um sinistro, o capital seguro ficará reduzido, do montante correspondente ao respectivo valor da indemnização, até ao fim da respectiva anuidade. No entanto, e se a Administração do Condomínio desejar continuar salvaguardada pelo mesmo montante de capital, poderá fazê-lo através do pagamento do respectivo prémio.
06
Quais são os direitos e deveres dos Condóminos?
Cada Condómino tem direito ao uso não só da sua fracção como também das partes comuns do prédio.
Por outro lado, cabe-lhe participar na gestão do Condomínio, votando as deliberações na Assembleia de Condóminos.
Constituem deveres do Condómino:
· participar nas despesas com as partes comuns do prédio, com excepção daquelas cujo uso seja atribuído só a alguns Condóminos;
· não prejudicar a segurança nem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do prédio, quer por fazer obras incorrectas, quer por deixar de fazer reparações necessárias;
· não destinar a fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
· não dar à sua fracção fim diverso daquele a que é destinado;
· celebrar e manter actualizado o seguro contra os riscos de incêndio da respectiva fracção e das partes comuns do prédio;
· exercer o cargo de Administrador, ou Administrador provisório, quando lhe competir por lei;
· comunicar, por escrito, ao Administrador o seu Domicílio, ou do seu representante, no caso de não residir no prédio;
· não praticar actos que tenham sido proibidos pelo título constitutivo ou por deliberação da Assembleia de Condóminos aprovada sem oposição.
· quaisquer outros deveres consignados em regulamentos do Condomínio.
07
Quais os tipos de Despesas de um Condomínio?
É imprescindível saber qualificar as despesas que se realizam com as partes comuns do prédio, pois só assim se pode saber quem é responsável pelo seu pagamento.
Destacam-se os seguintes agrupamentos de despesas:
· Despesas de Utilização
Consideram-se as despesas relacionadas com a utilização, no dia-a-dia, das partes comuns. Como por exemplo o pagamento da luz, da água e saneamento das partes comuns do prédio, de pequenas reparações, como substituição de lâmpadas e vidros, e da compra de artigos de limpeza e de material necessário à gestão do Condomínio.
· Despesas relativas a Serviços de Interesse Comum
Consideram-se as despesas relativas à remuneração de pessoas ou empresas que tenham contratos de prestação de serviços com a Administração de Condomínio (Companhia de Seguros, porteira, jardineiro, guarda-nocturno e empresas com contratos de manutenção de instalações mecânicas como os elevadores, bombas de água, exaustores de fumo, condutas de lixo e mecanismos de abertura de portões.
· Despesas de Conservação
São consideradas as despesas com obras e reparações para prevenir a degradação do edifício, como por exemplo, limpeza e pintura das fachadas e de outras partes comuns, reparação de algerozes, substituição de canos, de mecanismos de elevadores, etc.
Estas obras de conservação devem ser efectuadas de 8 em 8 anos, de acordo com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas.
· Despesas relativas a Inovações
Consideram-se as despesas relacionadas com a aquisição de elementos novos que até à data não existam no prédio. Como, por exemplo, a instalação de uma antena parabólica, intercomunicadores da porta de prédio para os andares, colocação de portas de acesso ao exterior do prédio para a caixa das escadas, substituição integral de instalações ou equipamentos por imposição de novos regulamentos da construção, etc.
08
Quem costuma suportar as Despesas das Partes Comuns?
Caso não exista qualquer disposição em contrário (por exemplo, no título constitutivo da propriedade horizontal, no regulamento do Condomínio ou em deliberação da assembleia), as despesas necessárias para a conservação e utilização das partes comuns do prédio e ao pagamento de serviços de interesse comum podem ficar a cargo destes em partes iguais ou, então, em proporção à respectiva utilização desses serviços por cada Condómino.
No que se refere às despesas relativas a elevadores, lanços de escadas ou partes comuns que sirvam exclusivamente alguns Condóminos, só as deve pagar quem efectivamente se serve dessas partes comuns.
09
Como custear as despesas?
A Administração do Condomínio deve ter pelo menos duas contas bancárias:
· uma conta de depósito à ordem para pagamento das despesas correntes de utilização e de serviços comuns, onde deverão ser depositadas as quotas pagas pelos Condóminos e, eventualmente, outras receitas que Condomínio possua;
· uma conta de poupança/prazo para o Fundo Comum de Reserva destinada a financiar as despesas de conservação do prédio e, eventualmente, obras com inovações que a Assembleia decida financiar através do Fundo.
O Fundo Comum de Reserva, obrigatório por lei, é constituído pelas comparticipações de todos os Condóminos.
A Assembleia é que fixa o valor que cada Condómino tem de dar todos os meses para este fundo, que nunca pode ser menos de 10% da sua quota-parte nas despesas correntes do Condomínio.
O saldo deste fundo só pode ser mobilizado pelo Administrador ou por outro Condómino autorizado pela Assembleia e, exclusivamente, para acorrer à realização, nas partes comuns, de obras de conservação extraordinária e de beneficiação.